法律与生活:克服重重难关解决拆迁补偿纠纷

时间:2016-02-29 14:45来源:未知 作者:编委1 点击:
安徽省蚌埠市的王xx 一家在蚌山区有一栋独立的楼房,楼房一部分用于自己经营旅馆,一部分用于出租开了一个小饭店,近期政府要对 王xx 房屋所在区域进行拆迁,因双方分歧较大,一

安徽省蚌埠市的王xx一家在蚌山区有一栋独立的楼房,楼房一部分用于自己经营旅馆,一部分用于出租开了一个小饭店,近期政府要对王xx房屋所在区域进行拆迁,因双方分歧较大,一直没有达成拆迁协议。平静了几天,可突然,一纸“通知”被贴到了门上,通知上的主要内容是“认定王xx房屋属于违法建筑,要求其三天内腾空并拆除房屋”。王xx一家是本本分分的生意人,在自家房屋也已经安安稳稳的居住经营了几十年,怎么一下成了违章建筑了?王xx就在向邻居咨询寻求帮助时,获悉本事务所律师联系方式,并委托本事务所刘磊、冯凯律师予予以办理。 

 

接受委托后,律师就在周末加班进行了处理。一方面向当地各级政府寄送了律师函,告知其律师已经介入本案以及“拆除房屋通知”的违法之处,另一方面及时准备行政复议申请材料,要求撤销“拆除房屋的通知”。而后,我和同事第一时间赶到现场,通过走访调查了解第一手材料。

经过了解,双方争论的焦点在于:1、房屋是否是违章建筑?2、集体土地征收的审批文件效力是否及于王xx?3、房屋是否是营业用房?

 

初战告捷——撤销“拆除通知”胜诉

对案情了解后,为了维护王xx一家的合法权益,律师确定了基本的办案思路,第一要务就是要撤销拆除通知。对于拆除通知,律师第一时间向蚌山区人民政府提起了行政复议,对于这一行政行为,律师主要从存在的事实和程序的两方面的问题来进行争取:

律师首先看事实方面,王xx的房屋,确实属于违章建筑吗?从王xx所有的材料中,律师仔细进行梳理,发现了几个非常有用的证据:

第一、王xx的房屋所有权已由蚌埠市蚌山区人民法院一份生效的《民事调解书》所确认,房屋权属清晰。

王xx曾因继承问题被诉至蚌埠市蚌山区人民法院,后经蚌埠市蚌山区人民法院审理并作出《民事调解书》,其中,第二页“双方当事人达成协议”的第三项:“王xx支付拾万元和一处自建房给另一继承人,因此王xx得到案涉房屋的房产、地产的所有权,该处一切归王xx所有。”王xx对房屋拥有合法的所有权已经生效法律文书予以确认,该处房屋产权明确。因此,《通知》中认定王xx位于蚌山区所建的房屋属于违法建筑错误,不符合事实。

第二是王xx的《国有土地使用证》及“建房执照”

1998年2月蚌埠市土地管理局颁发土地使用者为王xx母亲的《国有土地使用证》,还有1992年11月蚌埠市蚌山区雪华乡颁发户主为王xx父亲的《建房执照》。两个证件合法有效,房屋又怎可能属违章建筑。

第三、王xx领有合法有效的《营业执照》《餐饮服务许可证》、《卫生许可证》《特种行业许可证》

王xx在案涉房屋开展个体经营,《个体工商户营业执照》等证照齐全,试问,如果是违章建筑,怎么可以办理如上所述证件。

 

以上事实上,那么在这个行政行为作出的程序上,是否也有问题呢?

答案是肯定的,通知在做出的程序方面以及保障相对人陈述和申辩的权利均有瑕疵

本案中,政府工作人员只是在2014年3月27日发布一个《通知》,在此之前从未告知过王xx提供任何关于与“认定违章建筑”“限期拆除”有关的文件,也没有要求其述说事实理由和依据,这明显违反了《行政处罚法》的相关规定,第31条、第32条:“当事人有权进行陈述和申辩。行政机关必须充分听取当事人的意见……。”因此王xx的陈述权、申辩权均因为政府工作人员不告知的原因而无法行使。

第41条:“行政机关及其执法人员在作出行政处罚决定之前,不依照本法第31条、第32条的规定向当事人告知给予行政处罚的事实、理由和依据,或者拒绝听取当事人的陈述、申辩,行政处罚决定不能成立”

对于这一问题,律师可以知道政府《房屋拆除通知》这一行政行为,所依据的主要事实不清、证据不足,程序违法。行政处罚决定不能成立,应当依法予以撤销。

最后经过律师的努力,蚌埠市蚌山区城市管理行政执法局和蚌埠市蚌山区雪华乡政府联合下发的这个《拆除通知》被蚌山区人民政府作出的《行政复议决定书》依法撤销了。王xx的房子保住了!

 

再传捷报——省政府撤销征地批复

事情并未结束,虽然“违建拆除”事宜告一段落,但矛盾还没有解决,区人民政府手拿安徽省人民政府的征地批准文件,明确告知王xx,省政府已经批准征收这一区域,即使不是违建,房子也一定是要征收的。王xx的房屋到底是建在了集体土地上还是国有土地上?区政府是否可以依据集体土地征收的批复对王xx的房屋进行征收?

经过调查研究,律师认为省政府的批准文件存在严重问题,区政府不应依据这一批复正手王xx的房屋,为此,律师向安徽省人民政府申请了行政复议,要求撤销违法的征地批复。

依据是什么呢?

    首先,王xx及其同村许多村民拥有合法所有权的房屋所依附的土地早就已经是国有土地了,并且办理了国有土地使用权证,不需要再进行征地。

退一步讲,假设需要征地,蚌山区人民政府未履行征地审批前置程序的情况下批准征地,程序违法。

1.征地报批程序侵害了被征收人知情确认权

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(十四)健全征地程序以及《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》都有相关规定。

在征地依法报批前,要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民;对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认;确有必要的,国土资源部门应当依照有关规定组织听证。要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。……

本案中征地批复依法报批前,从未将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知王xx,对拟征土地现状的调查结果也未经王xx确认,完全是秘密进行,暗箱操作、从报批到批复下达之后王xx从不知情,此后也是通过律师调查后才知道征地批复的内容,这显然违背了上述文件的基本规定。

2、没有举行征地之前的听证,也没有告知被征地农民申请听证的权利。

对此,《关于完善征地补偿安置制度的指导意见三、关于征地工作程序  (十一)组织征地听证。有明确规定。

在征地依法报批前,当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户,对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的,应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。

本案中,征地机关没有举行征地之前的听证,也没有告知被征地农民申请听证的权利。王xx作为被征地人,其知情权、参与权均受到了严重的剥夺,违反了《国土资源听证规定》的相关规定,此次征地行为在程序上存在着违法性。

最终,安徽省人民政府于2014年7月22日作出《行政复议决定书》,复议决定书撤消了涉及王xx房屋的征地批复,也就是说,政府不可以再按照集体土地上房屋对王xx进行征收了。

 

乘胜追击——政府认可商业用房

经过律师的努力,安徽省人民政府及蚌山区人民政府也及时纠正了此前的错误,征收补偿也逐渐更合理合法。

2014年9月4日,蚌山区人民政府作出补偿决定书,其中有如下表述:“因该房屋为住改营用房,并且连续经营年限满六年,……。按照市政府26号令的规定,提供给你安置房屋坐落在原征收区域内营业用房一套。”虽然,补偿决定还不完全合法合理,但毕竟政府认可了王xx房屋属于营业用房,这也为争取合法权益走出了坚实的一步。

 

圆满解决——平等合理合法协商、取得满意补偿

连打胜仗,王xx非常兴奋,认定违章建筑要求拆除房屋的通知被撤销了,征地批复被撤销了,房子被认定为营业用房了。此后,当地政府与王xx进行了多次的商谈,一天,王xx给我打来了电话,兴奋地说:刘律师,帮我看一下协议条款吧。原来,双方终于达成了一致,蚌山区人民政府秉公处理此事,王xx的房屋得到了合法合理的补偿。

代理律师刘磊认为:王xx能够告赢执法局、镇政府、甚至告赢安徽省政府,最终解决拆迁纠纷,原因有三,原因一、王xx据理力争维护自身合法权益,原因二、律师全心全意尽职尽责专业过硬,原因三、法制机关对司法公正的追求,原因四、安徽省政府、蚌山区人民政府不护短秉公处理。 

(责任编辑:编委1)
顶一下
(0)
0%
踩一下
(0)
0%
------分隔线----------------------------