出让划拨取得的土地使用权纠纷案

时间:2016-01-04 11:52来源:未知 作者:万典律师25 点击:
基本案情: 1994年6月9日,水城县政府与洋浦公司签订《土地使用权出让合同书》。合同约定,水城县政府将原修建的拐角大楼遗留工程等所占有土地有偿出让给洋浦公司,总出让金额为
基本案情:
      1994年6月9日,水城县政府与洋浦公司签订《土地使用权出让合同书》。合同约定,水城县政府将原修建的拐角大楼遗留工程等所占有土地有偿出让给洋浦公司,总出让金额为280万元。1994年6月17日,洋浦公司向水城县政府支付150万元。1994年8月以后,水域县政府依合同拆迁了出让土地上的建筑,同时多次发函洋浦公司要求继续履行合同。洋浦公司因为没有后续资金而无法履行。后来,洋浦公司以双方合同违反国家政策和部分条款不平等等问题要求修改合同。双方多次商谈未果。1995年1 1月14日,水城县政府函告洋浦公司终止合同。洋浦公司不同意终止合同,要求继续履行。1996年3月1日,水城县政府与华夏造纸厂签订《土地使用权转让合同书》,将争议土地有偿转让给华夏造纸厂。同年4月3日,华夏造纸厂依约向水城县政府支付170万元,并对土地进行了开发。同年5月,华夏造纸厂与水城县土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》,并支付10万元的出让金,取得了《国有土地使用权证》。 
      1996年11月,水城县政府以洋浦公司违约为由,向贵州省高级人民法院起诉。一审开庭后,判决书送达前(1997年6月3日前),水城县政府在水城县土地管理局补办了《国有土地使用权证》,缴纳了土地出让金。1997年1月16日,水城县国土局作出关于收回华夏造纸厂水国用(96)籍字207号《国有土地使用权证》的通知;同日,该局作出收回华夏造纸厂《国有土地使用权证》的决定,并为水城县政府补办了《国有土地使用权出让合同》。同月22日,该局作出注销华夏造纸厂《国有土地使用权证》的决定。同月24日,该局重新给华夏造纸厂就该宗土地发了《国有土地使用权证》。 
      另查明:争议的土地位于六盘水市钟山西路。20世纪70年代,由水城特区政府使用该土地。1987年国务院国函(1987)199号批复,撤销水城特区,设立六盘水市钟山区和水城县,该土地被划归钟山区行政区域内,由水城县政府使用。
法院审判: 
      贵州省高级人民法院审理认为:水城县政府将无偿划拨取得的土地使用权,以使用者的身份与洋浦公司签订出让合同,不符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中有关土地使用权出让的规定,且又将该宗土地与华夏造纸厂签订了土地使用权转让合同。其与洋浦公司的地使用权出让合同无效,依据无效合同取得的财产应当返还洋浦公司。水城县政府对合同无效负有主要责任,洋浦公司亦有一定责任。鉴于洋浦公司表示自愿放弃150万元的利息请求,故双方的损失各自承担。华夏造纸厂已实际占有使用该宗土地,水城县政府和华夏造纸厂应当到有关部门补办合法手续。据此判决:一、水城县政府与洋浦公司签订的土地使用权出让协议无效;二、水城县政府返还洋浦公司150万元。案件受理费66100元,水城县政府负担46270元,洋浦公司负担19830元。 
      水城县政府不服一审判决,向最高人民法院上诉称:一审判决认定本案土地使用权出让合同无效的理由不成立,人民政府有权出让依法取得的国有土地使用权,法院认定事实有明显的倾向性。
      洋浦公司辩称:一审判决正确,依法应予维持。 
      华夏造纸厂没有上诉和答辩。 
      最高人民法院审理认为:水城县政府不具备出让土地使用权的主体资格,亦无权收取土地出让金。因此,水城县政府与洋浦公司签订的土地使用权出让合同无效。原审判决认定事实和适用法律并无不当,依法应予维持。水城县政府的上诉理由不能成立,本院不予支持。根据《民事诉讼法》第153条第1款第(一)项之规定,于1998年5月28日判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费66100元由水城县政府负担。本判决为终审判决。 
法律解析: 
      1、地方政府签约出让划拨取得土地使用权合同的法律效力 
      本案的争议焦点和裁判纠纷的关键为,如何认定水城县政府与洋浦公司签订的《土地使用权出让合同书》的法律效力。如果土地使用权出让合同有效,则因为洋浦公司支付部分款项后没有后续资金履行合同,延迟支付和开发土地,其行为构成违约,应依法承担相应的违约责任。水城县政府起诉追究洋浦公司违约责任,也正是基于合同是有效的认识。如果土地使用权出让合同无效,则水城县政府不但无权追究洋浦公司违约责任,而且无权继续占有依据无效合同而取得的土地出让金。 
      水城县政府不具备出让土地使用权的主体资格,所签订的土地使用权出让合同因违反法律规定而无效。土地使用权出让合同必须符合有效件才能合法有效。首先,土地出让方必须主体适格。因为“土地使用出让”,是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。根据1990年5月19日起施行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第8条、第11条规定,土地使用权出让应当签订出让合同,“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则,由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订”。在本案中,水城县政府并非“以土地所有者的身份”将土地使用权让与土地使用者,而是以该土地使用人的身份出让土地使用权,并且直接违反了应由“政府土地管理部门与土地使用者签订”的法律规定,所以水城县政府不具备出让土地使用权的主体资格,无权收取土地出让金,所签订的土地使用权出让合同无效。 
      在本案中,水城县政府名为出让土地使用权,实质为土地使用权转让行为,事实上,其后与华夏造纸厂签订的就是《土地使用权转让合同书》。水城县政府、水城县国土局后续的一系列行为,也是为补办土地使用权转让手续而为。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定:“划拨土地使用权,除本条例第四十五条规定的情况外,不得转让、出租、抵押。”而《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。”
      2、本案土地使用权出让合同无效的法律后果
      如上述,讼争土地使用权出让合同无效,水城县政府主张追究洋浦公司违约责任已经失去法律和合同上的基础,相反其无权继续占有依据无效合同而取得的土地出让金,故一、二法院判决水城县政府返还洋浦公司150万元并承担相应诉讼费用。在本案中,水城县政府对合同无效负有主要责任,洋浦公司亦有一定责任,故双方的损失各自承担。
(责任编辑:编委1)
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