在建房地产转让注意事项有哪些?

时间:2015-11-27 14:53来源:未知 作者:编委3 点击:
在建工程,一般是指已经批准立项,取得完备的土地使用权证,并在土地上作了一定投资,完成了土地上的三通一平和勘探、设计等基础工作,经过报建批准,取得施工许可证,具备开

       在建工程,一般是指已经批准立项,取得完备的土地使用权证,并在土地上作了一定投资,完成了土地上的“三通一平”和勘探、设计等基础工作,经过报建批准,取得施工许可证,具备开工条件的建设工程项目。在建工程转让,是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人,双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。

一、在建工程转让的条件
《城市房地产开发经营管理条例》第二十条规定,“转让房地产开发项目,应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。” 
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。”

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”
在建工程开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让,但又与土地使用权的直接转让有所不同,主要体现在转让范围、转让价值及转让权利义务等方面,最主要的不同在于项目转让不仅转让了土地使用权,而且转让了与使用土地有关各项政府批准文件所产生的各种权益和相关义务。综合上述法律规定及最高人民法院的有关司法解释,在建工程开发项目的转让应具备的条件因土地使用权方式不同而有所不同:
以出让方式取得土地使用权的 
以出让方式取得的土地使用权的,在建工程转让时,应当符合《城市房地产管理法》第三十八条及相关法律法规规定的转让条件:
1、出让方具备房地产开发经营资格;
2、出让方按照出让合同约定,已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书; 
3、出让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证; 
4、出让方持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证;
5、出让方按照出让合同约定进行投资开发,完成一定开发规模。 
这里又分为两种情形,一是属于房屋建设的,实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的,应形成工业或其他建设用地条件,方可转让。上述两项条件必须同时具备,才能转让在建工程项目。
以划拨方式取得土地使用权的 
以划拨方式取得的土地使用权,应符合《城市房地产管理法》第三十九条的规定,其中规定了以划拨方式取得的土地使用权在转让在建工程开发项目时应具备的条件。
对于以划拨方式取得土地使用权的在建工程项目,要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外,对准予转让的有两种处理方式:第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后,才能进行转让;第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让在建工程,但转让方应将转让在建工程所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。 
对以划拨方式取得土地使用权的,转让在建工程时,属于下列情形之一的,经有批准权的人民政府批准,可以不办理土地使用权出让手续:
1、经城市规划行政主管部门批准,转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目,即用于国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行,因此,经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的,经有批准权限的人民政府批准,也可以不补办出让手续。 
2、私有住宅转让后仍用于居住的;
3、按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的; 
4、同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让; 
5、转让的在建工程暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的; 
6、根据城市规划,土地使用权不宜出让的;
7、县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
二、转让在建工程项目需提交的主要资料
根据有关规定,转让在建工程项目需向负责承办开发建设工程项目转让政府职能部门提交如下材料:
1、转让方和受让方各自的申请报告;
2、市、区县(自治县、市)计委立项批复和商品房计划;
3、红线定点批文及规划方案意见书;
4、建设用地批准书、国有土地使用证及土地出让合同;
5、工程建设总平面图;
6、房管部门拆迁批文及安置清单和安置情况说明;
7、市建委对工程初步设计批复文件;
8、开发项目手册;
9、受让方公司财务报表(上一季度资产负债表及银行当月对帐单)和银行资信证明;
10、转受让方企业开发资质证书、营业执照复印件;
11、转让合同或协议原件;
12、项目建设计划和开发项目不得再转让的保证书;
13、该转让项目未抵押的依据。
三、在建工程项目转让需要办理的法律手续 
1、项目土地使用权为划拨取得的,应办理土地使用权出让手续; 
2、项目土地使用权的变更登记手续; 
3、在建工程项目转让的备案手续,具体向房地产开发主管部门办理;
4、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续,具体向规划管理部门和建设管理部门办理; 
5、其他根据有关政府部门要求需要办理更名或备案的手续。 
在建工程转让同土地、房屋转让一样,以登记为生效要件,未经备案或未按规定办理过户手续的在建工程转让行为是无效的。因此,在在建工程转让中,不可忽视最后的手续问题.
四、制作在建工程和房地产项目转让合同应注意的问题 
1、在建工程和房地产开发项目转让必须由所有转让、受让的当事人以书面形式协商一致;
2、在建工程和转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明,包括立项和规划批文等;
3、在建工程和项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件;
4、在建工程和已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目,应按公司法有关规定办理工商变更登记手续,同时办理房地产转让的变更登记手续;
5、成立项目公司的转让方的债权债务要明确,潜在债务的澄清,要约定公告程序;
6、未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目,应按项目土地使用的不同情况,申办变更立项和土地使用的批准手续;转让给合作各方以外当事人的,须获得原合作各方及受让方的一致同意;
7、在建工程和转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续,转让时尚未付清出让金的,应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用,包括尚未付清的费用的承担方式;
8、在建工程和项目转让时,项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发,转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人;
9、在建工程和项目转让时,按出让合同的土地使用年限已开始使用的,转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除;
10、在建工程和房地产项目转让前已实行预售的,应约定转让双方通知预购业主,并明确因此引起相应责任的处理方法;
11、在建工程和房地产项目转让均系要式的须经批准的行为:合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可,以及项目转让的土地使用人(股东或权益人)或者项目功能、用途等变更手续,均需获得政府有关主管部门的许可或批准,并持有批准文件或证照;
12、在建工程和以转让项目公司股权方式; 需约定:项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式,现有资产的认定,需出示原公司股东会决议并需办理工商变更登记手续等。

(责任编辑:编辑1)
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